《合同編通則解釋》對(duì)“以房抵債”的規(guī)制路徑

1.施工企業(yè)可以根據(jù)“以房抵債”協(xié)議要求開(kāi)發(fā)商移轉(zhuǎn)抵債房產(chǎn)的所有權(quán)

之前，裁判實(shí)踐與學(xué)界對(duì)于“以房抵債”協(xié)議的定性存在爭(zhēng)議，有的認(rèn)為是諾成合同、有的認(rèn)為是實(shí)踐合同，還有的認(rèn)為是代物清償?shù)念A(yù)約?！逗贤幫▌t解釋》第27條第一款規(guī)定，“債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議，不存在影響合同效力情形的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該協(xié)議自當(dāng)事人意思表示一致時(shí)生效”。由此顯示出了，最高人民法院將“以房抵債”協(xié)議認(rèn)定為諾成合同。只要“以房抵債”協(xié)議是施工企業(yè)與開(kāi)發(fā)商的真實(shí)意思表示，且意思表示一致就可以成立“以房抵債”協(xié)議。

同時(shí)，由于施工企業(yè)與開(kāi)發(fā)商的“以房抵債”協(xié)議通常是以“移轉(zhuǎn)抵債房產(chǎn)的所有權(quán)”為內(nèi)容，所以，施工企業(yè)就可以根據(jù)“以房抵債”協(xié)議，要求開(kāi)發(fā)商配合過(guò)戶，移轉(zhuǎn)抵債房產(chǎn)的所有權(quán)。

2.開(kāi)發(fā)商移轉(zhuǎn)抵債房產(chǎn)的所有權(quán)，是為了清償原來(lái)的工程款債務(wù)

雙方之所以能達(dá)成“以房抵債”協(xié)議的關(guān)鍵在于，作為債權(quán)人的施工企業(yè)向開(kāi)發(fā)商作出妥協(xié)。施工企業(yè)允許在支付工程款這種金錢(qián)債務(wù)之外，產(chǎn)生新的替代清償方式，增設(shè)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的路徑。所以，即使雙方簽訂了“以房抵債”協(xié)議，在開(kāi)發(fā)商未履行該協(xié)議所約定的義務(wù)前，原有工程款債務(wù)并不會(huì)消滅。

在施工企業(yè)與開(kāi)發(fā)商簽訂的“以房抵債”協(xié)議中，出于方便過(guò)戶等現(xiàn)時(shí)考慮，協(xié)議中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)，“欠付的工程款抵付房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)價(jià)款”，或者“房產(chǎn)抵頂欠付工程款”等表述。這些表述容易讓人誤認(rèn)為，雙方存在抵銷(xiāo)關(guān)系，并主張適用《民法典》第568條的法定抵銷(xiāo)規(guī)則。抵銷(xiāo)是指雙方互負(fù)債務(wù)，各自以其債權(quán)沖抵債務(wù)的履行，雙方各自的債權(quán)和對(duì)應(yīng)的債務(wù)在對(duì)等額內(nèi)消滅。但是，施工企業(yè)與開(kāi)發(fā)商只存在原有工程款這一項(xiàng)債務(wù)。所謂的“買(mǎi)賣(mài)合同”實(shí)質(zhì)還是“以房抵債”協(xié)議，并不是獨(dú)立于原有工程款的另一項(xiàng)債務(wù)。因此，法定抵銷(xiāo)關(guān)于的“標(biāo)的物種類(lèi)、品質(zhì)相同”，不得附條件等要求，都可以不用加以考慮。

3.開(kāi)發(fā)商不履行“以房抵債”協(xié)議，需要承擔(dān)違約責(zé)任

依法成立的“以房抵債”協(xié)議，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。如果當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。假如開(kāi)發(fā)商不履行“以房抵債”協(xié)議，施工企業(yè)可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

首先，如果雙方在“以房抵債”協(xié)議里，對(duì)違約責(zé)任的承擔(dān)進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)的約定，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。在最高人民法院審理的“瑞麗市寶佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司、云南天景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合同糾紛”中，“以房抵債”協(xié)議約定，“甲方如未按本合同第七條約定的時(shí)間交房，按下列(一)種方式處理：一、至本合同約定的交房時(shí)間屆滿后的次日起至實(shí)際交房之日止叁拾天內(nèi)，甲方按每天伍拾元向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。逾期叁拾天后，甲方按下列(2)種約定承擔(dān)違約責(zé)任?！?.甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天數(shù)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。”最高人民法院明確要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)約定的違約責(zé)任，“寶佳公司逾期交房時(shí)間超過(guò)三十日，二審法院根據(jù)天景公司的請(qǐng)求，以61套房產(chǎn)總價(jià)款74539861.11元為基數(shù)，自約定交付之次日即2014年8月11日起至實(shí)際交房之日止按日利率萬(wàn)分之一計(jì)算違約金，符合上述合同約定”。

然后，雙方如果沒(méi)有約定違約責(zé)任的承擔(dān)，開(kāi)發(fā)商是否也要承擔(dān)責(zé)任呢？就此問(wèn)題，《合同編通則解釋》并沒(méi)有回應(yīng)。不過(guò)，最高人民法院傾向于肯定的態(tài)度。2024年1月25日，國(guó)家法官學(xué)院《法律適用》編輯部主辦了“民法典合同編通則解釋學(xué)習(xí)交流會(huì)”。本次學(xué)習(xí)交流會(huì)邀請(qǐng)《合同編通則解釋》起草小組四位專(zhuān)家進(jìn)行深度解讀。會(huì)上，最高人民法院第四巡回法庭分黨組副書(shū)記、副庭長(zhǎng)楊永清認(rèn)為，“因?yàn)橐晕锏謧鶇f(xié)議也是合同，雙方當(dāng)事人都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守。任何一方違反，都得承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任”。

4.施工企業(yè)在獲得抵債房產(chǎn)的所有權(quán)前，難以獲得對(duì)抗效力

施工企業(yè)與開(kāi)發(fā)商簽署“以房抵債”協(xié)議，在未辦理抵債房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)前，僅能享有對(duì)開(kāi)發(fā)商的債權(quán)。抵債房產(chǎn)仍登記在開(kāi)發(fā)商名下，還是可能會(huì)面臨著其他債權(quán)人查封、強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。施工企業(yè)能否基于已經(jīng)成立且生效的“以房抵債”協(xié)議，排除查封、強(qiáng)制執(zhí)行？

一般情況下，未辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)的施工企業(yè)因?yàn)榕c其他債權(quán)人處于債權(quán)平等地位，無(wú)法排除強(qiáng)制執(zhí)行。在最高人民法院審理的“田蕙、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司貴陽(yáng)黔靈支行等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴”中，合議庭認(rèn)定，“通過(guò)‘以物抵債’方式取得的房屋期待權(quán)一般不能阻止執(zhí)行。…房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為‘以物抵債’實(shí)現(xiàn)方式，雙方的真實(shí)意思表示在于以房屋這一標(biāo)的物的轉(zhuǎn)讓作為舊債清償?shù)姆绞剑煌趯?shí)質(zhì)意義上的房屋買(mǎi)賣(mài)。在房屋過(guò)戶之前，買(mǎi)賣(mài)合同所產(chǎn)生的新債并未消滅，致新債舊債并存，故買(mǎi)受人對(duì)抗買(mǎi)賣(mài)合同之外的申請(qǐng)執(zhí)行人權(quán)利不應(yīng)超出舊債的效力范圍?！?/span>

另外，《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》也規(guī)定，“主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)”的前提是構(gòu)成“商品房消費(fèi)者”。商品房消費(fèi)者還要符合兩項(xiàng)條件，“以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)”與“已支付全部?jī)r(jià)款”。這兩項(xiàng)相對(duì)嚴(yán)格的要求，對(duì)于施工企業(yè)而言，是比較難滿足的。

《合同編通則解釋》第27條第二款后半句提供了，施工企業(yè)擺脫“以房抵債”協(xié)議，“選擇請(qǐng)求”兩債的空間。該句規(guī)定，“債務(wù)人或者第三人未按照約定履行以物抵債協(xié)議，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不履行，債權(quán)人選擇請(qǐng)求履行原債務(wù)或者以物抵債協(xié)議的，人民法院應(yīng)予支持”。當(dāng)開(kāi)發(fā)商不履行“以房抵債”協(xié)議時(shí)，施工企業(yè)取得合同履行選擇權(quán)，既可以選擇繼續(xù)履行“以房抵債”協(xié)議， 也可以選擇要求繼續(xù)履行原工程款債務(wù)。這項(xiàng)規(guī)定，有助于保護(hù)施工企業(yè)的利益。不過(guò)，存在較大爭(zhēng)議的是，施工企業(yè)是否需要消滅“以房抵債”協(xié)議，才能要求支付原工程款？

學(xué)者觀點(diǎn)主張，“若新債務(wù)屆期不履行，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不履行， 此債權(quán)成為選擇之債，債權(quán)人可選擇原債務(wù)人繼續(xù)履行，或者新債債務(wù)清償人來(lái)履行代物清償協(xié)議。債權(quán)人選擇請(qǐng)求債務(wù)人履行舊債務(wù)的，該請(qǐng)求權(quán)的行使， 并不以以物抵債協(xié)議無(wú)效、被撤銷(xiāo)或者被解除為前提”。

但是，裁判實(shí)踐多認(rèn)為，必須先行消滅“以房抵債”協(xié)議。在上海市第二中級(jí)人民法院審理的“上海名城匯實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司與中建七局(上海)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛”中，二審法院認(rèn)可了一審法院的論證觀點(diǎn)，“《補(bǔ)充協(xié)議二》的履行受案外人的配合程度等諸多因素的影響，該協(xié)議何時(shí)能夠履行、是否能夠最終履行均處于不確定狀態(tài)。在此情況下，中建七局作為債權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求債務(wù)人以金錢(qián)形式繼續(xù)履行原債務(wù)。故中建七局要求名城匯公司直接給付工程款，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持?；诖?，《補(bǔ)充協(xié)議二》應(yīng)予解除，以訴狀副本送達(dá)名城匯公司之日即2020年7月28日確定為解除之日”。

另外，在寧夏回族自治區(qū)中衛(wèi)市中級(jí)人民法院審理的“馬成龍、黃天聰民間借貸糾紛”中，法院主張，“雙方達(dá)成以物抵債協(xié)議是附解除條件的，即抵債房屋過(guò)戶至馬成龍名下，則原始債權(quán)債務(wù)消滅，如房屋無(wú)法過(guò)戶至馬成龍名下，則雙方達(dá)成的以物抵債協(xié)議解除，黃天聰繼續(xù)向馬成龍清償借款”。

施工企業(yè)是否需要消滅“以房抵債”協(xié)議，這一關(guān)鍵問(wèn)題，明顯超出了《合同編通則解釋》第27條的文義范圍。這需要最高人民法院作出更加明確的判斷，以統(tǒng)一裁判實(shí)踐。

施工企業(yè)與開(kāi)發(fā)商簽訂“以房抵債”協(xié)議，獲得抵債房產(chǎn)的所有權(quán)后，為了獲得流動(dòng)資金，還要繼續(xù)轉(zhuǎn)賣(mài)給實(shí)際購(gòu)房人。這種傳統(tǒng)交易模式會(huì)產(chǎn)生二次房產(chǎn)交易稅費(fèi)。為了規(guī)避稅費(fèi)，現(xiàn)時(shí)出現(xiàn)了兩種新的交易模式：

第一種，施工企業(yè)與開(kāi)發(fā)商簽訂“以房抵債”協(xié)議后，再與實(shí)際購(gòu)房人、開(kāi)發(fā)商簽訂一份三方協(xié)議，約定由實(shí)際購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并將購(gòu)房款直接支付給施工企業(yè)。

第二種，開(kāi)發(fā)商與施工企業(yè)簽訂“以房抵債”協(xié)議，辦理房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)簽或者設(shè)定抵押權(quán)給施工企業(yè)。再由實(shí)際購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同并支付房產(chǎn)價(jià)款、進(jìn)行網(wǎng)簽備案，開(kāi)發(fā)商獲得房產(chǎn)價(jià)款后支付給施工企業(yè)。最后，三方辦理更名退房手續(xù)，解除施工企業(yè)網(wǎng)簽或者抵押登記，并將房產(chǎn)登記至實(shí)際購(gòu)房人名下。

這兩種交易模式雖然存在三方關(guān)系，但本質(zhì)都是完成開(kāi)發(fā)商向施工企業(yè)支付工程款的交易安排。實(shí)際購(gòu)房人只是作為第三人，代替開(kāi)發(fā)商向施工企業(yè)付款。這構(gòu)成《民法典》第523條的“由第三人履行的合同”。該條規(guī)定，“當(dāng)事人約定由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)，第三人不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定的，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。”這種合同的當(dāng)事人分別是債權(quán)人和債務(wù)人，而不是第三人。這種合同所發(fā)生的債務(wù)也是由債務(wù)人負(fù)擔(dān)，而非第三人。債權(quán)人沒(méi)有取得對(duì)第三人的履行請(qǐng)求權(quán)。第三人沒(méi)有履行或者履行不符合約定，即屬債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任?？梢?jiàn)，在前面兩種新的交易模式下，如果實(shí)際購(gòu)房人未支付房產(chǎn)價(jià)款，施工企業(yè)不享有直接的救濟(jì)手段，只能繼續(xù)向開(kāi)發(fā)商行使權(quán)利。

其實(shí)，《民法典》第522條第二款設(shè)立的“真正利益第三人合同”，可以為施工企業(yè)提供救濟(jì)手段。該款規(guī)定，“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定第三人可以直接請(qǐng)求債務(wù)人向其履行債務(wù)，第三人未在合理期限內(nèi)明確拒絕，債務(wù)人未向第三人履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定的，第三人可以請(qǐng)求債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任；債務(wù)人對(duì)債權(quán)人的抗辯，可以向第三人主張”。

真正利益第三人合同，有利于縮短給付過(guò)程、簡(jiǎn)化給付關(guān)系、減少交易費(fèi)用，更好地實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的意志和利益。債權(quán)人通過(guò)其與債務(wù)人之間的合同，向第三人提供某種利益，允許第三人直接向債務(wù)人要求履行，不再需要債務(wù)人與第三人訂立新的合同。

《合同編通則解釋》第29條第一款前半句規(guī)定，“民法典第五百二十二條第二款規(guī)定的第三人請(qǐng)求債務(wù)人向自己履行債務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持”。根據(jù)這句，雙方約定債務(wù)人向第三方履行義務(wù)，第三人由此取得直接請(qǐng)求債務(wù)人履行義務(wù)的權(quán)利。所以，施工企業(yè)與開(kāi)發(fā)商、實(shí)際購(gòu)房人簽訂的三方協(xié)議，可以明確約定，施工企業(yè)可以直接向?qū)嶋H購(gòu)房人主張支付購(gòu)房款，否則就追究其違約責(zé)任。這一方面有助于實(shí)現(xiàn)工程款的受償，另一方面還可以減低施工企業(yè)的維權(quán)成本。